7.1 Opis technik wyceny

7.1.1. Dłużne papiery wartościowe

Wartość godziwa dłużnych papierów wartościowych, dla których nie istnieje aktywny rynek wyznaczana jest metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Współczynniki dyskontowe określa się w oparciu o krzywą rentowności papierów rządowych przesuniętą o spread kredytowy, wyliczany jako różnica pomiędzy rentownościami notowanych dłużnych papierów wartościowych emitentów o podobnym ratingu i działających w podobnych branżach a rentownością obligacji rządowych (w przypadku papierów denominowanych w euro są to obligacje rządu Niemiec).

7.1.2. Aktywa i zobowiązania związane z funduszami inwestycyjnymi

Zaangażowania w fundusze inwestycyjne (jednostki uczestnictwa i certyfikaty inwestycyjne), zobowiązania z tytułu kontraktów inwestycyjnych na rachunek i ryzyko klienta (unit-linked) oraz zobowiązania wobec uczestników konsolidowanych funduszy inwestycyjnych wyceniane są zgodnie z wartością godziwą składników majątku funduszu inwestycyjnego (wg udziału w aktywach netto funduszu inwestycyjnego).

7.1.3. Nieruchomości wyceniane w wartości godziwej

Nieruchomości wyceniane w wartości godziwej stanowią nieruchomości zakwalifikowane do portfeli:

  • nieruchomości inwestycyjnych;
  • aktywów przeznaczonych do sprzedaży. Zgodnie z MSSF 5 składniki aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się w kwocie niższej z ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty doprowadzenia do sprzedaży. Ponadto, znaczna większość nieruchomości posiadanych przez jednostki Grupy PZU (w szczególności sprzedawane w ramach restrukturyzacji portfela nieruchomości) przed rozpoczęciem ich aktywnej ekspozycji na rynku oraz - w konsekwencji - zakwalifikowaniem jako przeznaczone do sprzedaży, kwalifikowana była jako nieruchomości inwestycyjne, skutkiem czego ich wartość bilansowa była równa wartości godziwej, a skierowanie do sprzedaży nie miało wpływu na sposób wyceny.

W zależności od zastosowanego sposobu wyceny, warunkowanego charakterem danej nieruchomości, nieruchomości kwalifikowane są do:

  • Poziomu II hierarchii wartości godziwej – nieruchomości wycenione przy zastosowaniu metody porównawczej, obejmujące wolne grunty pod zabudowę i niektóre mniejsze i mniej wartościowe budynki (takie jak lokale mieszkalne, garaże itp.). Metoda porównawcza zakłada ustalenie wartości godziwej poprzez odniesienie do obserwowalnych cen rynkowych, z uwzględnieniem współczynników korygujących. Współczynniki korygujące uwzględniają przykładowo takie czynniki jak upływ czasu i trend zmian cen rynkowych, lokalizacja, ekspozycja, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, dostępność komunikacyjna i dojazd, powierzchnia, sąsiedztwo (w tym położenie względem atrakcyjnych obiektów), możliwości inwestycyjne, warunki fizyczne, forma władania itp.;
  • Poziomu III hierarchii wartości godziwej – nieruchomości wycenione przy zastosowaniu metody dochodowej, zakładającej oszacowanie wartości godziwej nieruchomości na podstawie zdyskontowanej wartości przepływów pieniężnych oszacowanych w kalkulacji uwzględniającej takie zmienne jak stopa kapitalizacji, poziom czynszów, poziom kosztów eksploatacyjnych, rezerwa z tytułu pustostanów, straty z tytułu zwolnień w płatnościach czynszu i zaległości czynszowych itp. Poziom zmiennych opisanych powyżej różni się w zależności od charakteru i przeznaczenia wycenianej nieruchomości (powierzchnia biurowa, powierzchnia handlowa, powierzchnia logistyczno – magazynowa), jej nowoczesności oraz lokalizacji (dojazd, odległość od centrum, dostępność, ekspozycja itp.), a także parametrów właściwych dla danego rynku lokalnego (m.in. stopy kapitalizacji, stawki czynszu, koszty eksploatacji).

Wyceny nieruchomości kwalifikowanych do Poziomu III są wrażliwe na zmiany parametrów przyjmowanych w ich wycenach, a parametry te są zależne są od otoczenia makroekonomicznego (np. wzrost gospodarczy, inflacja, poziom stóp procentowych), podaży i popytu na poszczególnych lokalnych rynkach nieruchomości (uwzględniając zarówno rynek najmu jak też popyt na całe nieruchomości zgłaszany przez inwestorów finansowych). Parametry przyjmowane w tych wycenach mogą być powiązane ze sobą, przy czym poziom współzależności nie jest stały i może zmieniać się w zależności od otoczenia rynkowego. 

Wyceny nieruchomości wykazywanych w wartości godziwej są przeprowadzane przez licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych, a akceptacja każdej z takich wycen jest dodatkowo poprzedzona przeglądem przez pracowników jednostek Grupy PZU w celu eliminacji potencjalnych omyłek i niespójności, a powstające ewentualne wątpliwości wyjaśniane są na bieżąco z rzeczoznawcami majątkowymi. 

Nieruchomości zakwalifikowane do Poziomu III hierarchii wartości godziwej obejmują:

  • nieruchomości posiadane przez fundusze inwestycyjne zależne od PZU – wyceniane co 6 miesięcy - na dni kończące każde półrocze i rok obrotowy;
  • nieruchomości inwestycyjne posiadane przez spółki Grupy PZU – najbardziej wartościowe pozycje wyceniane są w przypadku stwierdzenia przesłanek o możliwej istotnej zmianie wartości (przeważnie z częstotliwością roczną). Każda nieruchomość inwestycyjna, bez względu na wartość, jest wyceniana nie rzadziej niż raz na 5 lat;
  • nieruchomości przeznaczone do sprzedaży – wyceniane przed rozpoczęciem ich aktywnej ekspozycji na rynku.